Теория и практика науки и образования №4 (4) июнь 2026 г.

Российский рынок жилищного строительства в 2025 г. вступил в фазу трансформации. По итогам 2025 г. ввод жилья в России составил 108,1 млн кв. м (+0,4% к 2024 г.). Ввод многоквартирных домов сократился на 2%, сектор ИЖС вырос на 2%. Ключевая ставка ЦБ РФ сохранялась на уровне 17%, что привело к критической зависимости спроса от льготных ипотечных программ (более 80% ипотеки).

В Омском регионе в 2022–2025 гг. наблюдался устойчивый рост ввода жилья: 693,4 тыс. кв. м (2022 г.), 742,9 (2023 г.), 868,9 (2024 г.), 919,8 тыс. кв. м (2025 г.). В структуре преобладает ИЖС (66% в 2025 г.), доля многоквартирных домов – 34%. Лидеры по вводу многоквартирного жилья в 2025 г.: «СЗ «Эталон – Омск» (98,2 тыс. кв. м), ГК «Стройбетон» (44,8 тыс. кв. м), «Брусника» (31,5 тыс. кв. м).

2. Методика и данные исследования

Методологическую основу составили законодательные акты (214-ФЗ, Градостроительный кодекс) и труды отечественных экономистов. Использованы статистические методы: группировка, расчёт средних взвешенных, показателей вариации, коэффициент ранговой корреляции Спирмена, анализ динамических рядов. Исходные данные: платформа «Циан» (выборка из 550 объектов новостроек Омска, май 2026 г.), данные Омскстата, Минстроя Омской области, ЕРЗ.РФ.

3. Анализ спроса, предложения и цен на первичном рынке Омска

Для анализа спроса, предложения и цен на первичном рынке жилой недвижимости Омска была сформирована выборочная совокупность из 550 объектов, представленных на платформе «Циан» (г. Омск, новостройки, май 2026 года). По каждому объекту фиксировались общая площадь (кв. м), полная стоимость (руб.), тип квартиры, жилой комплекс, район и застройщик.

Первым этапом анализа стала группировка квартир по размеру общей площади. Для обеспечения достаточной наполняемости каждой группы были выделены пять интервалов с равным шагом. Величина интервала составила 26,46 кв. м. Результаты группировки представлены в таблице 1.

Таблица 1

Группировка квартир по общей площади

Наиболее многочисленной оказалась первая группа, включающая самые маленькие квартиры площадью от 21,6 до 48,06 кв. м (39,1% от общего числа объектов). Данный сегмент представлен преимущественно студиями и однокомнатными квартирами, которые пользуются повышенным спросом из-за более низкой конечной стоимости. При анализе средней цены за квадратный метр по группам была выявлена прямая зависимость: чем больше площадь квартиры, тем выше цена за кв. м (от 134,2 до 172,4 тыс. руб., разница 28,5%).

Средние показатели по выборочной совокупности составили: средняя площадь квартиры – 64,2 кв. м, средняя полная стоимость – 9 839,9 тыс. руб., средняя цена за 1 кв. м – 149,8 тыс. руб. Для характеристики структуры совокупности были рассчитаны структурные средние: мода (145,1 тыс. руб.) и медиана (146,6 тыс. руб.), которые оказались близки к средней арифметической, что свидетельствует об отсутствии значительных асимметрий в распределении цен.

Для оценки однородности выборочной совокупности по цене за квадратный метр были рассчитаны показатели вариации. Дисперсия составила 568,24 (тыс. руб.)², среднее квадратическое отклонение – 23,8 тыс. руб. Коэффициент вариации (V = 15,9%) не превышает 33%, следовательно, совокупность квартир по цене за квадратный метр является однородной, а средняя цена (149,8 тыс. руб.) – типичной для большинства объектов.

Для изучения изменения цен на первичном рынке жилой недвижимости Омска во времени был построен динамический ряд за 2020–2025 годы. Расчёты показали, что за шесть лет средняя цена за квадратный метр выросла на 85,8 тыс. руб., или на 146,2% (с 58,7 до 144,5 тыс. руб.). Наиболее интенсивный рост наблюдался в 2024 году (+45,5%). В 2025 году рост замедлился и сменился снижением: цена уменьшилась на 1,7% по сравнению с 2024 годом, что может быть связано с насыщением рынка и ужесточением условий ипотечного кредитования.

Для выявления взаимосвязи между ценой за квадратный метр и площадью квартиры был рассчитан коэффициент ранговой корреляции Спирмена (на основе 30 квартир, отобранных методом механической выборки). Полученное значение коэффициента составило ρ = 0,455, что свидетельствует об умеренной прямой связи между площадью квартиры и ценой за квадратный метр: с увеличением площади цена за кв. м в целом возрастает, однако связь не является строгой.

4. Сравнительный анализ ключевых застройщиков Омска

Сравнительный анализ проведён по объёму ввода, ценовому позиционированию, финансовым показателям и надёжности (табл. 2).

Таблица 2

Сравнительная характеристика застройщиков Омска

По ценовому позиционированию лидируют «Брусника» (167,6 тыс. руб./кв. м) и «GloraX» (149,8 тыс. руб./кв. м). Наиболее доступное жильё – у «DOGMA» (147,1 тыс. руб./кв. м). Высокую рентабельность демонстрируют «DOGMA» (14,0%) и «Стройбетон» (7,8%). По данным ЕРЗ.РФ, к надёжным застройщикам без просрочек относятся «Брусника», «Стройбетон», «DOGMA», «GloraX».

5. Прогноз развития рынка на 2026–2027 гг.

На основе анализа динамики ввода жилья и цен разработаны три сценария. Наиболее вероятный (умеренно-оптимистичный) сценарий предполагает: снижение ключевой ставки до 12–14% к концу 2026 г., рост ввода жилья до 950–980 тыс. кв. м в 2026 г. и до 1000–1030 тыс. кв. м в 2027 г., увеличение средней цены до 155–160 тыс. руб./кв. м в 2026 г. и до 165–175 тыс. руб./кв. м в 2027 г. Ключевые застройщики («Брусника», «DOGMA», «GloraX») укрепят позиции, слабые игроки могут покинуть рынок.

6. Заключение

В ходе выполнения работы были решены все поставленные задачи и достигнута цель. Основные выводы по результатам исследования:

Рынок жилищного строительства Омского региона в 2022–2025 гг. демонстрировал устойчивый рост объёмов ввода жилья (с 693,4 до 919,8 тыс. кв. м). В структуре ввода преобладает индивидуальное жилищное строительство (66% в 2025 году). Лидеры по вводу многоквартирных домов – «СЗ «Эталон – Омск» (98,2 тыс. кв. м), ГК «Стройбетон» (44,8 тыс. кв. м) и «Брусника» (31,5 тыс. кв. м).

Анализ выборки из 550 объектов новостроек Омска показал, что средняя цена за квадратный метр составляет 149,8 тыс. руб., коэффициент вариации – 15,9% (рынок однороден). За 2020–2025 гг. цена выросла на 146,2%. Коэффициент корреляции Спирмена (ρ = 0,455) подтверждает умеренную прямую связь между площадью квартиры и ценой за кв. м.

Сравнительный анализ застройщиков выявил, что по ценовому позиционированию лидируют «Брусника» (167,6 тыс. руб./кв. м) и «GloraX» (149,8 тыс. руб./кв. м). Наиболее высокую рентабельность демонстрируют «DOGMA» (14,0%) и «Стройбетон» (7,8%). С точки зрения надёжности приоритетными для покупателей являются компании без просрочек сдачи объектов: «Брусника», ГК «Стройбетон», «DOGMA», «GloraX».

Наиболее вероятный умеренно-оптимистичный сценарий на 2026–2027 гг. предполагает рост ввода жилья до 950–1030 тыс. кв. м, увеличение средней цены до 155–175 тыс. руб. за кв. м и консолидацию рынка с возможным уходом слабых игроков.

Практическая значимость результатов работы заключается в том, что полученные выводы и прогнозы могут быть использованы потенциальными покупателями жилья, застройщиками и региональными органами власти при принятии управленческих решений.

***

1. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ : [принят Государственной Думой 22 декабря 2004 г. : одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г.] // КонсультантПлюс : официальный сайт. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/ (дата обращения: 15.05.2026).
   
   
2. Глущенко М. Е. Статистика : учебное пособие / М. Е. Глущенко ; Омский государственный технический университет. — Омск : Изд-во ОмГТУ, 2020. — 143 с. — ISBN 978-5-8149-3010-1.
   
   
3. Единый ресурс застройщиков (ЕРЗ.РФ) : сайт. — URL: https://erzrf.ru (дата обращения: 25.05.2026).
   
   
4. Омскстат. Жилищное строительство в Омской области в 2025 году : статистический сборник / Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Омской области. — Омск, 2026. — 52 с.
   
   
5. Циан : сайт. — URL: https://omsk.cian.ru (дата обращения: 20.05.2026).