Теория и практика науки и образования №4 (4) июнь 2026 г.

Рынок услуг управления многоквартирными домами является одним из наиболее социально значимых сегментов жилищно-коммунального хозяйства, поскольку напрямую определяет качество жизни миллионов граждан. В условиях трансформации законодательства, ужесточения лицензионных требований и цифровизации отрасли возникает необходимость в комплексном анализе сложившейся конъюнктуры региональных рынков. Целью данной статьи является анализ рынка услуг управления многоквартирными домами в г. Омске, включающий оценку структуры, концентрации и динамики числа управляющих организаций. Для достижения поставленной цели в работе проведена группировка управляющих компаний и товариществ собственников жилья по масштабу деятельности, рассчитаны показатели структуры рынка и выявлены основные тенденции его развития.

Рынок услуг управления МКД: понятие, структура и факторы развития

Рынок услуг по управлению многоквартирными домами (МКД) представляет собой специфический сегмент жилищно-коммунального хозяйства, в рамках которого формируются экономические отношения между собственниками помещений как коллективным заказчиком и юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, оказывающими комплекс работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества. Это организованный рынок, на котором взаимодействуют собственники, управляющие организации (УК), ресурсоснабжающие компании и органы надзора. Его функционирование направлено на обеспечение сохранности имущества, создание комфортных и безопасных условий проживания, а также выполнение нормативных требований к эксплуатации зданий.

Ключевым объектом управления в соответствии с Жилищным кодексом РФ является многоквартирный дом – здание из двух и более квартир с отдельными выходами в помещения общего пользования или на земельный участок. Его отличительный признак – наличие общего имущества собственников: конструктивных элементов (крыши, стены, фундамент), инженерных систем, лифтов, лестничных площадок и придомовой территории. Субъектами управления, в зависимости от выбранного способа, выступают профессиональные УК, товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы либо сами собственники при непосредственном управлении.

Наиболее распространённой в крупных городах является модель управления через профессиональную управляющую организацию на основании договора комплексного обслуживания. Для наглядного представления взаимодействия участников и финансовых потоков на рисунке 1 приведена соответствующая схема.

Рисунок 1. Модель управления многоквартирным домом через управляющую организацию

Представленная модель иллюстрирует ключевую роль УК как финансового и договорного центра. Собственники перечисляют платежи за управление, содержание и текущий ремонт на расчётный счёт УК, которая аккумулирует эти средства и направляет их на оплату труда персонала, а также на расчёты с подрядными организациями. УК выступает профессиональным посредником, принимая ответственность за организацию всего комплекса работ и распределение финансовых потоков.

Структура рынка управления МКД включает три основных сегмента: содержание общего имущества, специализированные работы (лифты, пожарные системы, узлы учёта, вывоз ТКО), требующие лицензирования, а также услуги по взаимодействию с третьими лицами 

Анализ рынка услуг по управлению жилищным фондом в г. Омск

Анализ рынка услуг по управлению многоквартирными домами (МКД) в г. Омск проведём, опираясь на методологию, изложенную в разделе 1.3. Исследование включает группировку управляющих организаций (УО) по масштабу деятельности, расчёт показателей структуры и концентрации рынка. Информационной базой послужили открытые данные ГИС ЖКХ, реестры лицензий, портал «Реформа ЖКХ» и бухгалтерская отчётность организаций за 2024–2025 гг. 

Для детального количественного и качественного анализа была сформирована выборка из 15 управляющих организаций, включающая 10 крупнейших управляющих компаний города и 5 товариществ собственников жилья, представляющих альтернативную форму управления. Выборка охватывает лидеров рынка, задающих общие тренды и обладающих значительными ресурсами, и небольшие ТСЖ. Основные административно-правовые характеристики участников выборки систематизированы в таблице 1.

Таблица 1

Административно-правовые характеристики управляющих организаций г. Омска

Представленные данные показывают, что все 10 УК имеют действующие лицензии, тогда как ТСЖ в силу закона не требуют лицензирования. При этом у крупных УК («Левобережье», «Жилищник З», «Сибжилсервис») чаще фиксируются предписания надзорных органов и наличие финансовой задолженности. Такая ситуация во многом объясняется масштабом их деятельности: чем больше обслуживаемый фонд, тем выше абсолютное число возможных нарушений и объём просроченных платежей населения. 

Для проведения количественного анализа рынка сформирована выборочная совокупность из 15 управляющих организаций. Основные показатели их деятельности представлены в таблице 2.

Таблица 2

Основные показатели деятельности управляющих организаций г. Омска

Суммарно по выборке управляющие организации обслуживают 1 092 многоквартирных дома общей площадью 4 865 015 м². Общая численность штата составляет 588 человек. Для получения обобщающей характеристики доли отсортированных отходов и уровня собираемости платежей по всей выборке необходимо рассчитать средние взвешенные показатели, так как организации существенно различаются по масштабу деятельности. Применяем формулу средней арифметической взвешенной.

Сумма произведений по всем 15 организациям составляет 180 184 989. Тогда:

Полученные средневзвешенные значения (37,0% и 93,8%) служат базой для последующей группировки и анализа структурных неоднородностей рынка.
Для выявления структурных особенностей рынка применим метод группировки. В качестве группировочного признака используем количество обслуживаемых МКД (таблица 3). 

Таблица 3

Группировка управляющих организаций по масштабу деятельности (по количеству МКД)

***

1. Воробьев А. А., Быков А. С., Широбоков В. П. Медицинская микробиология, вирусология и иммунология : учебник / под ред. А. А. Воробьева. — 5-е изд., испр. и доп. — М. : ГЭОТАР-Медиа, 2022. — 704 с.
   
   
2. Шевченко Н. Л., Пименов Н. В. Основы микробиологии и иммунологии : учебное пособие. — М. : Юрайт, 2021. — 319 с.
   
   
3. Murray P. R., Rosenthal K. S., Pfaller M. A. Medical Microbiology. — 9th ed. — Philadelphia : Elsevier, 2020. — 960 p.
   
   
4. Brooks G. F., Carroll K. C., Butel J. S., Morse S. A. Jawetz, Melnick & Adelberg’s Medical Microbiology. — 28th ed. — New York : McGraw-Hill Education, 2019. — 864 p.